Ingatlanos Tippek és Taktikák

Te mindig megcsináltad az iskolában a házi feladatod?

Ha nem, akkor valószínűleg hármasnál jobbakat nem kaptál a suliban. Ha pedig mégis kaptál négyest vagy ötöst, akkor az csak a szerencséden múlhatott.

Most viszont van egy nem túl jó hírem.

Ha a legjobban fizetett ingatlanosok közé akarsz kerülni, akkor nem tudod lespórolni a házit.

Mielőtt elárulom, hogy mi a házi feladat elmesélek egy rövid történetet, mely velem történt meg. Pontosabban velem IS!

Ingatlanértékesítő pályám elején sokat gondolkoztam azon, hogy kiadjam-e az annak idején gondosan kiválasztott és jól csengő mobiltelefon számom a hirdetésekben.

Mi lesz, ha nem megy nekem az ingatlanozás és abba akarom majd hagyni?

Mi lesz, ha már nem akarom, hogy hívjanak a korábbi ügyfelek?

Le kell majd cserélnem a kedvenc telefonszámom egy másikra hogy békén hagyjanak a hívogatásokkal?

Vagy ezt megelőzendő még most kell vennem egy másik telefonszámot, amit nyugodtan kiadhatok az ügyfeleknek és ha nem akarok tovább ingatlanozni akkor csak egyszerűen kidobom?

Kiderült, hogy a többi kollégámnak is felmerültek már ezek a kérdések a fejükben…

Lehet hogy Te is gondolkoztál már ezeken?

Aztán kiderült, hogy felesleges volt ezen aggódnom, mert egészen másképp működik a dolog…

Ugorjunk vissza a házi faladatokhoz.

Az ingatlanos kötelező házi feladatod az, amit valószínűleg a legunalmasabb dolognak tartottál idáig.

Az ingatlan hirdetések feladása!

Hirdetni az interneten, hirdetni szórólapon, hirdetni a helyi újságokban vagy bármilyen más módon.

Unalmas feltenni az internetre a hirdetéseket egymás után? Akkor honnan fognak jönni a vevők?

Unalmas szórólapot készíteni és saját kézzel ragasztgatni vagy nem akarsz fizetni a szórólapos srácnak? Elvesztettél egy csomó pénzzel és vásárlási motivációval rendelkező vevőt (pl. idős embereket), akinek nincs odahaza internet kapcsolata.

Ahhoz hogy vevőid legyenek, tudniuk kell arról hogy neked van egy olyan eladandó lakásod vagy házad amire nekik éppen szükségük van!

Ha nem tőled tudják meg, akkor kitől? Elárulom: a kollégádtól, akire mindig olyan irigy voltál, hogy miért ad el több ingatlant, mint Te!

A sikeres ingatlanértékesítőnek folyton csörög a telefonja! Erre kell neked is törekedni!

Az ingatlanértékesítés sikere jó részben a mennyiségtől függ. Ezt nem tudod megspórolni, legfeljebb automatizálni vagy másnak kiadni tudod. Ha ezt nem akarod, akkor Neked kell megcsinálni a HÁZI FELADATOT!

Próbál csak meg lespórolni. Meglesz az eredménye, amit a mobiltelefonod ritkább vagy soha nem csörgése fog jelezni.

A legsikeresebb ingatlanosoknak szinte folyamatosan csörög a telefonjuk. Ha nem csörög azt azt jelenti hogy nincsenek ügyfeleik. Se vevőik, se eladóik. Így hát üzletük sincs és ebből kifolyólag pénzük se!

Ha pénzt akarsz keresni, akkor hirdess, hirdess, hirdess, hogy csörögjön a mobilod!

Ha pedig egyszer abba fogod hagyni, ne aggódj: senki nem fogja többet hívni a kedvenc telefonszámod…

Tarnóczi Sándor

Sajnos néhány lakásban orrfacsaró bűzzel találkozik az ember. Furcsa, de néha ezt a szagot pont a tulajdonos nem érzi, vagy ha igen akkor sem tulajdonít neki nagy figyelmet, mivel szerinte alig érezhető.

Főleg az olyan ingatlanokban érezhető, ahol ház kedvenc is él. Kutya, aranyhörcsög vagy bármilyen kisállat. A legdurvább az “ázott kutya szag”.

Na, nem akarom tovább fokozni a dolgot, a lényeg, hogy akár állattól, akár a tulajdonos évente egyszeri takarításáért és rendrakásáért van szag a lakásban Te mindenképpen igyekezz ezt a szituációt kezelni, mert a vevő 80 %-ban a gyomra felfordulásának megakadályozásával lesz elfoglalva és nem az ingatlan részletes megtekintésével. Ha pedig nem koncentrál a megtekintésre, akkor nem is fogja megvenni.

Mit tegyél?

1. Ha neked van megbízásod egy olyan ingatlanra ahol tudod, hogy szag van akkor jelezd a kollégáknak belsős megjegyzésben, hogy mire számíthatnak, ha érdeklődőt visznek és készítsék fel a leendő ingatlan vevőt is a szagra.

2. Ha Te viszel érdeklődőt, akkor mielőtt kimentek és mikor már az ajtó előtt vagytok akkor is újból hívd fel a vevőd figyelmét, hogy
   "Odabent szag lesz, de kérem, hogy vonatkoztasson el ettől, koncentráljon a lakás paramétereire, mert a szag elmúlik, ha kipakolásra és felújításra kerül a lakás!"

3. Mielőtt kimész a lakást megmutatni, hívd fel a tulajt, hogy legyen kedves alaposan kiszellőztetni és valamilyen kellemes illatú légfrissítővel befújni a helyiségeket a megérkezésünk előtti percekben. Ha kell, akkor vigyél neki légfrissítőt. Olyan ez mint amikor egy autót befújnak „új autó illattal” és máris többért kelhet el.

+ 1 tipp: tájékoztasd a tulajt, hogy a szag sok ember elűz. Ha megfelelő áron szeretné eladni az ingatlanát akkor csináljon valamit a szaggal, különben nyomottabb áron fogja csak tudni eladni az ingatlant.

Tarnóczi Sándor

"Más városból érkezem és egyszerre több ingatlant is megfogok nézni…" – mondja egy hang a telefonba és kéri hogy szervezz le neki egy vagy több ingatlan megtekintést arra a napra amikor ő a városba jön.

Sokan vannak akik például vidékről jönnek fel a fővárosba és ott egy nap alatt több ingatlant is szeretnének megnéz, aztán azok közül kiválasztani hogy melyiket fogják majd megvenni.

Ezért aztán több hirdetést is felhív így több ingatlanossal is beszélni fog. Mivel egy bizonyos típusú ingatlant keres, ezért lehet hogy nem tűnik fel neki, hogy egy konkrét ingatlant hirdető több ingatlanost is felhívott már és mindegyikre időpontot egyeztetett.

Ingatlanosként Te tudod, hogy mi egy adott ingatlan pontos címe, az érdeklődőnek viszont nem mondod meg, csak a találkozási helyet beszélitek meg.

Ezért könnyen elképzelhető, hogy az amit ő kinézett magának egy másik ingatlanossal is leegyeztette egy korábbi időpontra, így mikor kimész a megbeszélt helyre és időre azt fogja neked mondani: "Sajnálom. Ezt az ingatlant már láttam kb 2 órával ezelőtt egy másik ingatlanossal. Ha tudtam volna hogy erről van szó, akkor szóltam volna, hogy ne nézzük meg, mert láttam…"

Ezért érdemes már az időpont megbeszélése közben rákérdezni, hogy a megtekinteni szándékozott ingatlanhoz hasonló paraméterű (alapterület, emelet, szobaszám, stb) és elhelyezkedésű ingatlanra nem beszélt-e meg időpontot valaki mással is.

Ha kiderül, hogy még nem egyeztetett akkor érdemes felhívni a figyelmét, hogy ezt az ingatlant többen is hirdetik, és ha hasonló hirdetéssel találkozik akkor gyanakodjon, hogy ugyanerről lehet szó, így mással már ne menjen ki előttünk.

Ha rájön, hogy erre már egyeztetett egy másik ingatlanossal, akkor két dolog közül választhatunk.

1. Tanácsoljuk neki hogy azzal az ingatlanossal nézze meg akivel lebeszélte az időpontot.
2. Mondjuk meg neki, hogy egy kicsit előbb odaérve mi meg tudjuk neki mutatni az ingatlant, így hamarabb fog végezni az aznapi ingatlan megtekintésekkel. Nyugodtan mondja vissza a későbbi mutatást…

Kinek melyik a saját magának elfogadhatóbb verzió.

Tarnóczi Sándor

„A világ leggazdagabb emberei hálózatokat építenek vagy keresnek. Mindenki más munkát keres.”
Robert Kiyosaki

De valóban gazdaggá tehet téged egy hálózat?

A válaszhoz nézzük meg, hogy miben rejlik egy hálózat ereje.

Bármiféle hálózat úgy működik, hogy a saját pénz termelésén kívül még együttműködik a saját hálózatának többi tagjával is. Így aztán nem csak a saját bevételére tud támaszkodni, hanem a többi hálózati elem által nyújtott lehetőségeket is ki tudja használni, amivel megsokszorozhatja a saját bevételét is.

Létezik egy úgynevezett Metcalf törvény, ami kimondja, hogy egy hálózat ereje a benne lévő tagok számának négyzetével egyenlő.

Ez alapján, ha ingatlanértékesítésről van szó, akkor egy darab ingatlaniroda ereje az pontosan egy a négyzeten, azaz EGY.

Ha már két összedolgozó ingatlanirodáról van szó akkor a képlet szerint az kettő a négyzeten, azaz NÉGY!

Ha három ingatlanirodáról van szó akkor az három a négyzeten, azaz KILENC!

Miért is?

Mert ha egy iroda van akkor ő csak magára tud támaszkodni senki másra. Így az ereje is csupán egy.

Ha két iroda van akkor azért lesz az erejük négy, mert egyrészt mindegyik a saját erejére támaszkodva termeli a pénzt (ez eddig kettő) és ezen kívül mindegyik a másikra támaszkodva is képes még plusz egy-egy egységnyi pénzt megtermelni. Ez még plusz kettő, hiszen az első iroda a másikból tud pénzt termelni és a második iroda is tud az elsőre támaszkodva pénzt termelni a saját értékesítésén kívül.

Ez összesen már négy.

Három iroda esetében egyrészt mindegyik iroda saját magára támaszkodik (ez eddig 3) és ezen felül mind a három iroda saját magán kívül képes még másik 2 irodára is támaszkodni a bevételeinek növeléséhez. Így az első iroda a második és harmadik irodára támaszkodva tud még plusz 2 egységet termelni. A második iroda is az első és a harmadik irodára támaszkodva szintén tud még 2 egységet termelni. A harmadik iroda pedig az elsőre és a másodikra támaszkodva a saját erején felül tud még további plusz 2 egységet termelni.

Ez összesen 9 egység!

És még csak 3 irodás hálózatnál tartunk!

Most gondolj bele egy sok száz ingatlanirodából álló hálózatba, mekkora erejük van!

OK, de hogyan lesz neked ebből pénzed?

Úgy, hogy valamely ingatlanhálózathoz csatlakozásod pillanatában nem csak a saját erődre, a saját munkádra és értékesítésedre tudsz majd támaszkodni, hanem AZONNAL és KÉSŐBB is a hálózattal együttműködve a hálózat többi ingatlanát tudod értékesíteni és ők is el tudják adni az általad a rendszerbe behozott ingatlanokat. Minél több iroda van egy hálózatban, annál nagyobb az esélyed, hogy Te magad SOK PÉNZT tudj keresni.

Ha mondjuk egy 50 irodás hálózathoz csatlakozol, akkor azonnal 50 a négyzeten, azaz 2.500-szor nagyobb az esélyed a pénz keresetre mintha egy darab irodából álló ingatlanos céghez szerződsz.

Egyszer egy gazdag, hálózattal foglalkozó vállalkozó ezt mondta:

„Inkább támaszkodom 100 ember teljesítményének csupán az 1 %-ára, mint a saját teljesítményem 100 %-ára.”

Na, most gondold el, hogy a körülötted dolgozó több 100 ingatlanos kolléga nem csak 1 %-on, hanem 80-90%-on dolgozik azért, hogy pénzt keressen NEKED! (és persze magának is…)

Jól hangzik, ugye?

Tarnóczi Sándor

Gratulálok! Felvettek valamely ingatlan hálózathoz “ingatlan értékesítő” (vagy más szóval “ingatlan tanácsadó”) pozícióba.

Mi következik most.

Ha valóban nem egy „zugirodában” kezdted meg az ingatlanos karriered akkor el fognak küldeni egy úgynevezett ALAPTANFOLYAMRA.

Ennek az lesz a célja, hogy sok olyan dolog már akkor világos legyen számodra mikor még csak emeled a telefont és az első ügyfeled telefonszámát kezded tárcsázni.

Az alaptanfolyam után sokkal magabiztosabban kezded el a munkát, így sokkal jobban átjön a hangodon, a testtartásodon, a hozzáállásodon, hogy TE bizony ÉRTESZ ahhoz amit csinálsz.

Miért fontos ez? Miért nem lehet szép lassan összeszedni a tudást és az önbizalmat?

Gondolj bele. Te kire bíznád az autódat? Arra aki fejvakargatva és tesze-toszán, kezét tördelve nyitogatná a kocsid csomagtartóját, ott keresve benne a hibás motort?

Vagy inkább arra a szakemberre aki már a telefonba, nyugodt hangon visszakérdez: „És milyen hangmagasságú kopogást hall a motortér felöl? Erős, mélyet, vagy magas, csilingelőt? Mert ha az elsőt, akkor az lehet a baja, hogy…” És már mondja is a lehetséges okokat.

Puff!

No, melyikhez vinnéd? Melyikben bízol jobban?

Tudom, hogy a kezdőnek is meg kell sok mindent tanulnia, és hogy mindenki volt valamikor kezdő, de nem sokkal jobb neked is és az ügyfeleidnek is, ha rögtön tudsz nekik segíteni legalább elméleti szinten?

Te azért kezdtél ingatlanozni, hogy pénzt keress.

Mikorra tervezed az első bevételed?

A 2. vagy 3. hétre vagy inkább a 2. vagy 3. hónapra?

Ha az elsőt preferálod, akkor úgy indulj a “csatába”, hogy előtte már elméletben tudsz is valamit az ingatlanozásról.

Az alaptanfolyam épp ebben fog téged segíteni. Tanulj meg ott annyi minden, amennyit csak tudsz! A Te pénzkereseted fogja segíteni.

Tarnóczi Sándor

A sikered egyik alapfeltétele, hogy szinte lézer pontossággal meg tudd határozni egy adott ingatlan piaci árát. Ha rosszul csinálod, keveset fogsz keresni vagy hamar „pályaelhagyó” leszel….

Az ingatlan árának megértéséhez kezdjük egy egyszerű példával.

Vajon mitől függ egy pohár víz ára? Honnan tudod hogy mennyit ér egy pohár víz másoknak?

És neked?

Te mennyit adnál egy pohár vízért?

5 ezer forintot?

20 forintot?

1 forintot?

Semennyit?

Jó, hagylak egy kicsit gondolkozni.

Addig elmondom, hogyan kapcsolódik egy pohár víz ára az ingatlanokhoz és a Te sikeredhez. Mert bizony kapcsolódik.

Kezdjük a végéről.

A Te sikered nagy részben azon múlik, milyen jól tudod megállapítani egy ingatlan piaci árát és elfogadtatni azt a tulajdonosával. Ha rosszul becsülöd meg az árat, akkor csalódni fognak benned a tulajdonosok.

Ugyanis ha többet mondasz nekik, mint az valójában ér, akkor gond nélkül elhiszik neked, de sem Te sem ők senkinek sem tudják majd eladni, ezért csalódnak majd, ha arra kéred őket, vigyék egy kicsit lentebb az ingatlan árát. Miért tennék mikor Te megmondtad nekik, hogy X lehet az ingatlanuk ára? E mellett még akkor is ki fognak tartani, ha senki nem ad
ajánlatot az ingatlanukra, nemhogy megvenné tőlük.

Ha pedig olcsón értékeled, akkor a vevők hamar megveszik és a tulajdonosok utólag téged fognak majd hibáztatni, hogy miért hitetted el velük, hogy csak Y-t ér az ingatlanuk és most lám, eladták olcsóbban, holott kaphattak volna Y+Z összeget is érte.

Soha ne hidd, hogy az emberek utólag magukat okolják majd a saját butaságuk miatt. Mindig mást keresnek és az most TE leszel és a CÉGED! Meg persze az ingatlanos szakma is.…

Ha jó árazod be az ingatlant, akkor hamar el tudod adni. Ha rosszul, akkor sok szenvedés árán (vagy azon sem), és borítékolhatod, hogy dühösek lesznek rád az eladók.

Tehát mi a jó ár? Az, amennyit a vevők még hajlandóak az adott ingatlanért adni. Ha már nem adnak érte annyit, amennyire gondoltunk, akkor sok az ára. Ha sokan megadnák az általunk kért árat, akkor kevés.

Ezt hívják kereslet-kínálatnak!
Pontosabban: mennyire keresik az adott ingatlant azon a környéken, illetve mennyire nem!

Az ingatlan ára arra fog eltolódni, amelyik oldalon többen állnak. A vevők felé vagy az eladók felé.

Ha több a vevő, akkor egymásra licitálva felhajtják az árat.

Ha több az eladó, mint a vevő, akkor egymásra licitálva egyre olcsóbban adják az ingatlanukat és ezzel lenyomják az árat.

Neked tisztában kell lenned, hogy kínálati piac van-e vagy inkább kereslet piac. Magyarán keresik-e az ingatlanokat vagy a kutyának sem kell (mert nincs rá pénze, vagy van csak nem ott akarja elkölteni, hanem máshol, stb)

Akkor most térjünk vissza a pohár vízhez.

Szóval, Te mennyit is adnál érte?

Ha figyeltél, akkor a helyes válaszhoz most vissza kell kérdezned:

"Hol és Mikor?"

Ugyanis a pohár víz ára attól függ, hogy hol és milyen körülmények között kéred!!!

Kérd egy civilizált nagyvárosban és garantálom, hogy amit adni fogsz érte maximum kb. 50 forint.

Vagy kérd a SIVATAGBAN 3 nap szomjazás után, miután közlik veled, hogy a legközelebbi ivóvíz lelőhely 1 napi járásra van, illetve azt, hogy ha most ihatsz egy pohár vizet, akkor biztosan eljutsz odáig, de ha most mégsem iszol, akkor egészen biztosan véged, kiszáradsz a hőségben, mire odaérnél. Víz nélkül nincs esélyed.

Ebben a második esetben Te mennyit fizetnél egy pohár vízért???

Többet mint 50 forint?

IGEN???? Nocsak….!

De miért, hiszen ugyanarról a pohár vízről van szó amit a nagyvárosban is megkaphatsz….? Hmmmm……

Mi változott mégis vele kapcsolatban?

A hely, ahol szükséged volt rá és a hellyel együtt a szituáció is!

Kiderül ugyanis, hogy óriási szükséged van arra az egy pohár vízre hát hajlandó vagy érte annak megfelelően is többet fizetni. A tét ugyanis az életed. Ezt kell most megfizetned.

De vajon ugyanazt a sok pénzt fogod-e érte ismét fizetni akkor is, mikor végül elérted majd azt a sivatagi vízlelőhelyet és azt látod, hogy amerre a szem ellát mindenfelé iható tiszta víz van? Akkor is megadnál bármit egy pohár vízért?

Kötve hiszem.

Vagy abban az esetben mikor egy teletöltött vízszállító autóval szeled át a sivatagot?

Hagyjuk a drámát és térjünk vissza az ingatlanok árához.

Az ingatlan ára is attól függ mennyit hajlandóak érte adni az emberek. Pontosabban attól a két dologtól, hogy (1) mennyire van szükségük az ingatlanra azon az adott helyen és (2) mennyire lehet hozzájutni vagy hozzá nem jutni!

Ha holnaptól mindenki csak ezer forintot adna egy négyzetméter budai ingatlanért, akkor sajnos annyi lenne az ára és nem sokszázezer.

Ha holnaptól minden eladó kivétel nélkül 10 millió forintot kérne a budai ingatlanok négyzetméteráráért, akkor nem tehetne mást a vevő, kifizetné, hiszen ennyiért juthat csak hozzá, vagyis felmennének az árak.

Nos! Akkor hadd halljam: Te mennyit is adnál egy pohár vízért a sivatagban?

Te vagy inkább a tulajdonos?

Túlbuzgók és beszédesek valószínűleg saját maguk szeretik bemutatni az ingatlant. Ez nem baj, ha ismeri is töviről hegyire. De sajnos ez a kevésbé valószínű. A vevő pedig az összes információt tudni szeretné a döntéséhez.

Épp ezért azt javaslom, hogy engedjük át a bemutatást a tulajdonosnak, elvégre ki tudhatna annyit róla, mint saját maga?

Bár erre nincsenek határozott szabályok, de már az első bemutatás alkalmával fel tudjuk térképezni, hogy a tulajdonos alkalmas-e arra hogy megfelelően vonzó dolgokra mutasson rá, kellően „felmarketingezve”, vagy át kell tőle vennünk az irányítást, ha azt akarjuk, hogy valamikor is el tudjuk adni.

Csupán azt kell tudnunk eldönteni még a kézfogáskor az ajtóban, hogy a tulaj beszédes-e vagy sem. Ha igen, akkor csendesen húzódjunk vissza a háttérben és engedjük beszélni őt.

A tulaj valószínűleg azért is szívesen megteszi az ingatlan bemutatást, mert büszke is rá. Ez mindig kiérződik a hangjából. Ne akarjunk a szavába vágni, hiszen nem tudunk annyit róla, mint ő maga.

Kövessük inkább őket mindenhová kicsit lemaradva, és csak akkor szóljunk közbe, ha kérdeznek vagy akkor ha megakadnak a beszélgetésben. Ekkor lépjük előrébb, válaszoljunk majd ismét hátrébb léphetünk.

Ha már nem először mutatjuk be vevőknek az adott ingatlant, akkor bizonyára többször is végig hallgattuk a teljes bemutatást, ezért elképzelhető, hogy van amikor a tulaj ki-kihagy belőle egy-egy fontosabb részt.

Ezeket mi magunk is hozzáfűzhetjük, hacsak korábban a tulaj nem hívta fel rá a figyelmünket, hogy erről inkább ne beszéljünk a vevőknek.

Ha a tulajdonos nem beszédes típus, vagy mondjuk nincs is jelen, és csak kulcsot adott az ingatlanhoz, akkor nem marad más hátra, mint az, hogy mi magunk beszélünk. Ennek csak az lesz a hátránya, hogy lesznek olyan kérdései a vevőnek, amire kapásból nem tudunk majd válaszolni.

Viszont megígérhetjük neki, hogy a kérdéseinek utána nézünk és hamarosan visszahívjuk.

Te melyik csoportba tartozol?

A tulajra hagyod a bemutatást, vagy inkább jobban bízol magadban?

A vevő megnézte az általad mutatott ingatlant.

Tetszik neki, legalábbis azt mondja. Minden úgy tűnik, hogy hamarosan ajánlatot fog tenni rá. Elégedetten kezded dörzsölni a tenyered…

Elköszön és az ajtóban visszafordulva még megkérdezi: akkor Önt keressem majd igaz?

Igen – válaszolsz neki, és mosolyogva elköszönsz tőle. Nincs mese, ennek kell az ingatlan!

Este forgolódva alszol…. Holnap biztos hívni fog…

Másnap egész nap nézed a telefonod. Nem hívott még. Délután van. Még mindig nem hívott. Talán majd este.

Másnap reggel már kíváncsi vagy. Mi történt? Elvesztette a telefonszámomat? Vagy csak megkerülte az ingatlanirodámat és már az eladóval paktál a hátam mögött? Felhívjam? Á, inkább hagyok neki még egy pár nap gondolkodási időt. Gondolatban már kiszámoltad  a jutalékodat is…

Ez bukta.

A helyzet az, hogy ha a megtekintéstől számított 24 órán belül nem hív fel a vevő, azért hogy ajánlatot tegyen vagy megint megnézze az ingatlant, vagy további lépéseket tegyen a megszerzésére – akkor „megnyugodtatsz”: kár utána futni, mert nem kell neki!

Nem a telefonszámod vesztette el, nem is az eladóval cimbizett össze. Hanem a kőkemény valóság az, hogy mégsem a Te ingatlanod mellet döntött.

Ha kellene neki, akkor hidd el este ő is álmatlanul forgolódott volna, úgy ahogy Te is. Közben ilyen kérdések kavarogtak volna a fejében:

• – Vajon meg tudom majd venni annyiért, amennyiért szeretném?

• – Vajon mekkora árat mondjak, hogy ne sértődjön meg a tulajdonos, de nekem se kelljen kifizetni a teljes irányárat?

• – Vajon tényleg vannak más komoly érdeklődők is, akik megvehetik előlem, ha nem vagyok elég gyors?

• – Vajon tényleg tetszene a szüleimnek (ismerőseimnek) is?

• – Tud valami olyan dolgot az ügynök, amit nekem is érdemes lenne tudnom? Holnap felhívom és megkérdezem őt….

• – Stb.

Ha nem hív, akkor ezek a kérdések egészen biztosan nem motoszkálnak a fejében. Vagy ha igen, akkor sem az általad mutatott ingatlannak kapcsolatban.

Ne vedd magadra. Ilyenkor mindig van a háttérben valami olyan információ, amit Te nem tudhatsz, mert nem kötötte az orrodra. Bár lehet, hogy tényleg tetszett neki az ingatlanod, de volt egy másik is amelyiknél még jobban megfelelt minden. Elsőnek arra fog koncentrálni és annak az ügynökét hívja fel.

Ne fuss utána. Meglátod nem érdemes. Ha nem hiszel nekem akkor vagy 2 hete kezdted a szakmát és még azt hiszed, hogy a vevőket nógatni kell, vagy folyamatosan pofára esel csak még soha nem láttad be. Persze az egységnyi üzletkötésre jutó magas telefonszámlát mindig is sokalltad…

Akinek kell az keresni fog téged, a hivogatásod nélkül is.

Hirdessd csak tovább. Jönni fog az igazi.

ui: Ez a bejegyzés nem vonatkozik arra, ha Te rontottál el valamit: például ígértél a döntéséhez szükséges járulékos információkat a vevőnek, és még nem kapta meg tőled őket. Ilyen mondjuk a közös képviselő telefonszáma, vagy bármi más. Ebben az esetben lehet, hogy kell neki az ingatlan, de nem mer az információ nélkül dönteni, így jobb ha tényleg felhívod.

A globális válság rád gyakorolt hatásáról már egy korábbi bejegyzésben leírtam, most nézzük kik lesznek a legelső áldozatok.

Ha az alábbi példa úgy érzed valamilyen módon épp rólad szól akkor bocs! Nem akarok senkit leszólni, de általánosságokat sem szeretnék írni, hanem konkrét, életszerű dolgokat.

A megélhetésedhez ugye az kell, hogy minél több ingatlant eladj vagy kiadj.

De gondolkoztál már azon, hogy kinek?

Hát a vevőknek illetve bérlőknek!

Ez most lehet hogy közhelynek hangzik, de ha a hirdetéseid nem nekik szólnak, vesztes vagy!

Kár 5 percet is tovább ingatlanozásra pazarolnod inkább legyél a családoddal. Velük nem tudsz elég időt együtt lenni.
Ha most még nem így látod majd később megtudod miről beszéltem.

Minap kiadó ingatlant kerestem. Furcsa, de részben magam részére is kerestem kiadó üzlethelyiséget és ekkor nemcsak beleéltem magam egy leendő bérlő helyébe, hanem azzá is váltam így ennek megfelelő információkat kerestem a hirdetésekben.

Csodálkozva láttam hogy a legtöbb bérletnél, nem a bérlők kérdéseire adnak választ a hirdetések, hanem lagymatag, semmitmondó szöveg található csak ott.

Egy kiadó üzlethelyiségnél szinte a legfontosabb dolog a forgalom! Egy eldugott üzlet és a fogalmas helye lévő között akár tízszeres árbevétel különbség is lehet. Tudják ezt a bérbeadók is és ennek tükrében határozzák meg a bérleti díjakat is.

A lényeg, hogy a legtöbb fényképet, alaprajzot és megjegyzést tedd bele a hirdetésbe amit csak megenged.

Éld bele, magad egy bérlő helyébe és az ingatlan felvételekor ennek megfelelő kérdéseket tegyél fel a bérbeadónak.

Tehát:

• Hány busz megállója található az üzlet előtt?

• Hány méterre található a buszmegálló?

• Naponta hány ember fordul meg körülbelül az adott utcában, hányan mennek el előtte?

• Kik a jellemző lakosok a környéken (idősek, fiatal gyerekesek, fizikai vagy szellemi dolgozók, stb)

• Milyen egyéb üzlethelyiségek vannak a közelben (fodrászat, kozmetika élelmiszer, posta)

• Ezek milyen messze vannak tőle?

• Van-e átmenő gyalogos (!) forgalom az üzlet előtt vagy külön oda kell hozzá menni, mert senkinek nem esik útba?

• Milyen típusú üzletre kaphat a bérlő engedélyt az önkormányzattól és az ÁNTSZ-től?

• Milyen üzlet bérelte előtte? (pl bútorüzlet, női fehérnemű, stb)

Nem elég csak a havi bérleti díjat leírnod….

Találtam egy hirdetést amivel talán tudtam volna kezdeni valamit, ha nem a 28. lett volna a sorban amit fel kellett volna hívnom, hogy megtudjak róla egyéb információkat.

De nem tettem, mert untam már a telefonálást. Ha több infó lett volna, akkor lehet hogy az adott ingatlanos most hozzájuthatott volna az egy havi bérleti díjhoz…

Majd biztos mással több szerencséje lesz. Persze ha Te is azt szeretnéd, hogy a szerencsén múljon a havi bevételed, akkor tegyél fel hasonló hiányos hirdetést.

Kattints a képre a nagyításhoz!

Hiányzik belőle, hogy melyik utcában van! A harmadik kerület bizony elég nagy, legalább az utca neve szerepelhetett volna (akár a házszám is, ha sikerül elérni hogy a bérleményen kint legyen a saját telefonszámunk)

A megjegyzés rovat TELJESEN üres!

Mondják hogy „egy kép felér száz szóval”. Mennyiből tart manapság feltölteni 5 darab képet a netre? 20 másodperc? Talán megéri 220 ezer forintért, nem?

Íme egy másik visszautasíthatatlan ajánlat…

Kattints a képre a nagyításhoz!

A kérdés csak az, hogy Te kerülsz-e a keveset kereső ingatlanosok közé vagy a konkurensed?

Nyakunkon a globális válság. Oké, ezt tudjuk, de hol érint ez majd téged?

Vegyük sorra lépésről lépésre logikusan, hogy mi mivel függ össze egy ilyen helyzetben: 

1. Nézzük elsőként a vevőket: A bankok megszigorították a hitel felvételeket, ami azt jelenti hogy kevesebb réteg fog tudni hitelhez jutni és ők is sokkal jobban meggondolják, hogy felvegyék-e ilyen magas hitel kamatlábak mellett. Így a vevők több mint fele eltűnik a piacról és inkább kivár a vétellel, mert nem tud mit csinálni…
2. Mivel a magyar lakosság megtakarítás kedve kb. 10 éve az európai ragsor végén kullog, így ez azt jelenti, hogy a legtöbb ember kb 2 hónapig sem húzná ki a jelenleg félretett pénzéből, ha megszűnne a munkahelye.
   Magyarán nincs neki még 300 ezer forintja sem félretéve. Ezzel még foglalózni sem tudna, vagy ha mégis akkor sem tenné meg, mert ezzel az összes pénzét elköltené.
3. Ezért inkább kivár a vásárlással amíg ismét kedvezőbben tud hitelhez jutni. Tehát a vevők egy jó része, immár nem lesz vevő!
4. Nézzük az eladókat: Ez eladók nem tudják eladni az ingatlanukat, hiszen a vevők nem vesznek, mert nincs pénzük, a bankoktól pedig nem akarnak drága kamatláb mellett hitelt felvenni. Mivel a vásárlások jó része úgy történik, hogy Pista bácsi eladja a lakását egy hitelből vásárló vevőnek, ezért Pista bácsi ekkor már meg tudja venni Mari néni lakását, aki pedig szintén tovább tud lépni. Csak az a bökkenő, hogy Pista bácsi addig nem tudja eladni a lakását amíg nincs az a valaki, aki hitelből megveszi a lakását. Ahogy a fentebbi pontban leírtam, hitelből vásárló pedig egyre kevesebb van. Készpénzes pedig még annyi sem….
5. Tehát Pista bácsi vár…..
6. Emiatt Mari néni is vár….
7. Olcsóbban nem akarják eladni az ingatlanukat, mert még abban hisznek hogy évente 5-10 %-al emelkednek az ingatlan árak. „Miért adnánk el olcsóbban, mint amennyiért tavaly adta el a szomszédom” kérdezik? Szegények nem tudják hogy az ingatlan árak nem maguktól nőnek, hanem a vevőktől. Ezért inkább várnak, mert nem látják az összefüggéseket…
8. Ezzel egy pangó ingatlanpiac alakul ki. A maradék vevők már nem vesznek a jelenlegi árakon (hanem inkább csak az olcsóbbakat), az eladók többsége pedig még nem akarja olcsóbban odaadni az ingatlanát. Pangó piacon pedig lesznek olyan ingatlanosok, akiknek üzletkötés híján felkopik az álluk…
9. Meddig tart ez? Addig amíg az eladók be nem látják, hogy alacsonyabb áron kell bizony eladniuk az ingatlanukat. Vagy addig amíg a bankok megint el nem kezdik ész nélkül osztogatni a hiteleket, fűnek-fának. Ezt utóbbit kétlem, mert ez okozta eddig is a válságot, ezután óvatosabbak lesznek majd a hitelezéssel.
10. Egy ingatlanosnak mindegy hogy az ingatlan piacon éppen emelkednek az árak vagy csökkennek, számára csak azt a fontos, hogy legyen elég vevő és eladó. Ha van vevő és eladó akkor van forgalom is. A forgalomból pedig ő is meg tud élni. Ugyanúgy, ahogy egy értékpapír brókernek is az a jó ha forgalommal együtt vesznek ész nélkül minden értékpapírt (ekkor emelkednek az árfolyamok) vagy ész nélkül adnak mindent (ekkor csökkennek az árfolyamok) mert ő a forgalom alapján kapja a jutalékát, nem pedig az árak növekedése vagy csökkenése alapján.
11. Pangó piacon csak pár cég tud megélni, hiszen nem tudja ugyanazt az ingatlant több ingatlanos cég is eladni. Csak egy. A ritka eladások miatt pedig a legtöbben le fogják húzni a rolót. Csak a legéletképesebbek fognak tudni fennmaradni.

Hogy kik lesznek azok? Hamarosan azt is elárulom…

Addig is iratkozz fel az értesítő listámra ha még nem tetted meg, és szólj a kollégáidnak erről az oldalról, hogy ők se maradjanak le semmiről.

Köszönöm.